Za zaščito ni odgovorno samo naše kmetijsko, pač pa tudi obrambno ministrstvo ter Vlada RS. Zasuk zaradi dokumenta EU iz leta 2017. 

Temo o nakupu nepremičnin vseh vrst – najbolj je na udaru območje ob meji z Avstrijo, kjer po kapitalski močni, odražene v višini ponujene cene, naši severni sosedje močno prekašajo potencialne slovenske kupce, zaključujemo.

Tokrat smo v SV Sloveniji na to temo obdelali podatke našim obmejnih upravnih enot (UE). Čeprav tudi to področje le-te merijo z enakimi vatli, so se odgovori, beri razkritja, na naša povsem enaka zastavljena vprašanja močno razlikovali.  

Znano je sicer pavšalno dejstvo, da na upravnih enotah evidence o sklenjenih pravnih poslih prometu s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami, še manj pa kupcih po državljanstvu, ne vodijo. A na podlagi odgovorov nekaterih, ki so se pri tem resnično potrudili – izdvajamo primera UE Gornja Radgona in UE Lendava, da je za nazaj pri njih mogoč vpogled v evidence upravne statistike do leta 2014. Pa še kaj.  

Doslej je bil po podatkih z osmih obmejnih upravnih enot na severovzhodu državi (skupaj jih je devet) v SV Sloveniji državljani EU po 24. članu Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) priznan le en status kmeta.  Pogoj za pridobitev le-tega je enak, kot za slovenske državljane.

Status kmeta pa ni pogoj pri nakupu kmetijskih zemljišč, gozda ali kmetije. V primeru, da ponudbo za prodajo po znanem protokolu objave na upravnih enotah sprejme samo en kupec (večinoma se s prodajalcem o višini kupnine, ki potem ni privlačna za potencialne druge, vnaprej dogovori), se mu nakup odobri, ne glede na  državljanstvo. Kot so nam pojasnili na domala vseh UE, je status kmeta pomemben samo v primerih, ko se za nakup kmetijskih zemljišč odloči več kupcev. Potem ima prednostno pravico pri nakupu kmetijskega zemljišča oseba s statusom.

V Pesnici ni znanega skoraj nič, v Gornji Radgoni vse

Najbolj skopi z odgovori so bili na EU Pesnica, krajevno pristojnemu organu, kjer se je po podatkih domačinov iz Svečinskih goric v zadnjem desetletju in pol pri prometu s kmetijskimi zemljišči in hišami sklenilo daleč največ pravnih poslov. Poleg zgoraj omenjenega, da o tem  ne vodijo nobenih evidenc, niti so jim znane prodajne cene, so dodali,  da je primerov, ko so ob sklenjenih pravnih poslih nepremičnin »… kupci tujci zelo malo, morda 1 letno (država Avstrija).« Ne razpolagajo niti s podatkom, koliko pravnih poslov in za koliko hektarjev je bilo sklenjenih-prodanih v primeru, ko so tujci prodali z denacionalizacijo vrnjena (kmetijska) zemljišča. Enako ne o ceni zemljišča enega od zadnjih pravnih poslov. Poudarjajo, da doslej niso prejeli nobene vloge za podelitev statusa kmetje, kjer bi bil stranka v postopku tujec.

V Pesnici so nam sicer postregli s podatkom, da je bil na njihovi enoti v letu 2020 sklenjen en pravi posel za 12,8 hektarja, leta 2019 pa en posel za hektar zemljišč, a ker »… upravni organi ne vodimo evidenc o sklenjenih pravnih poslih po občinah, prav tako ne ločeno, ali so bili pravni posli sklenjeni s slovenskimi državljani ali tujci,« ni mogoče izvedeti, ali sta omenjeni zemljišči kupila tujca. 

Menijo, da naj morebitna prosta, torej prodajana kmetijska zemljišča tudi na območju njihove upravne enote, v prihodnje odkupuje Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov RS (Sklad).

Na UE Gornja Radgona, kamor sodi tudi Avstrijcem najbolj prodajano Apaško polje, so se z odgovori in pojasnili tudi tokrat najbolj potrudili. Med drugim potrjujejo, da so predvsem v zadnjih štirih letih kupci prodajanih zemljišč na območjih, ki ga pokrivajo, avstrijski državljani, promet pa se je izvajal samo med fizičnimi osebami obeh držav.  

Doslej (2016) so status kmeta avstrijskemu državljanu podelili prav v njihovi upravi enoti. V zadnjih petih letih ne beležijo prodaje kmetijskih zemljišč tujcev, ki so jih pridobili z denacionalizacijo. So pa potrdili visoke cene kmetijskih zemljišč, ki tod dosegajo. »Cene za posamezno kmetijsko zemljišče se gibajo od 2 € do 3,5 €/m2, za gozdno pa od 0,7 € do 1,5 €/m2.«

TABELA: Število odobritev prometa s kmetijskimi zemljišči, gozdom ali kmetijo s površinami za obdobje od leta 2014 do 2020 (VIR: UE Gornja Radgona)

Podatki o kupcih tujcih so

Iz UE  Murska Sobota, kamor sodi tudi za 2 milijona evrov leta 2011 prodana 215-hektarska Korovska gora, sporočajo, da so v eni od zadnjih obravnavanih upravnih zadev avstrijskemu državljanu kot edinemu kupcu odobrili pravni posel za nakup slabega pol hektarja  kmetijskega zemljišča (njive) v obmejni katastrski občini (KO) Petanjci. In sicer za skupno ceno 9.934,00 EUR, kar znaša po hektarju 20.000 evrov.

Po podatkih UE Lendava so leta 2019 izvedli en (1) pravni posel, ki je bil sklenjen s tujcem (Avstrija), ko je za slabih 10 arov vinograda in 1,8 ara kmetijskega zemljišča brez trajnega nasada odštel 4.400 evrov. Lani pa so tam s tujci zabeležili tri pravne posle: državljan Hrvaške  je za 14,88 prazne vinogradniške lege  plačal 2.000 evrov; Avstrijec je za 10,37 ara poseljenega (stavbnega) zemljišča odštel 50.000 evrov; državljan Madžarske pa je za 83,57 ara stavbnih in drugih zemljišč bilo potrebno zagotoviti 78.731 evra.

TABELA: Število odobritev prometa s kmetijskimi zemljišči in gozdom s tujci za obdobje od leta 2019 do 2020 (VIR: UE Lendava)

UE Lendava: »Rešitve bo potrebno iskati v smernicah, ki jih je izdala Evropska komisija za pomoč državam članicam pri zaščiti kmetijskih zemljišč (oktobra 2017). Smernice so državam članicam v pomoč pri zaščiti kmetijskih zemljišč v izogib prekomernih cenovnih špekulacij in kopičenju lastništva teh zemljišč. Evropska komisija pojasnjuje, kako lahko države članice EU regulirajo prodajo kmetijskih zemljišč; omejitev prodaje kmetijskih zemljišč je možna z namenom ohranitve kmetijske skupnosti in spodbujanja trajnostnega kmetijstva, ob upoštevanju prava EU, zlasti pravila o prostem pretoku kapitala. Smernice dopuščajo nekaj omejitev (le-te je doreklo Sodišče Evropske unije): prejšnja odobritev nacionalnih oblasti pri pridobivanju zemljišč, določanje omejitev pri velikosti zemljišč, določanje cen s strani države, predkupna pravica določenih kategorij kupcev (zakupnik-najemnik, mejaši, solastniki, država).«

Šest pravnih poslov – po dva za državljane Nemčije in Avstrije, po enega pa iz Italije in Bolgarije, je bilo za 2,7 hektarja kmetijskih zemljišč  in 3,46 ara gozda leta 2018 sklenjenih na UE Ljutomer. Teh dogodkov s tujci je bilo leta 2019 sedem (po tri za Nemce in Avstrijce), in sicer za 2,2 hektarja kmetijskih zemljišč in 4,5 hektarja gozda; lani pa za 5 hektarjev kmetijskih zemljišč in 0,9 hektarja gozda trije: enega za državljane Nemčije, Avstrije in Belgije. »Gre za približne površine, saj gre v pretežni meri za nakupe, kjer so bili posamezniki že delni lastniki in so odkupili posamezni del, ali pa so kupili hiše z manjšimi deli kmetijskih zemljišč,« so še dodali.

TABELA: Število odobritev prometa s kmetijskimi zemljišči in gozdom s tujci za obdobje od leta 2018 do 2020 (VIR: UE Ljutomer)

Na UE Ptuj je bilo po podatkih, ki so nam jih posredovali, v letih 2018-2020 skupaj s tujci sklenjenih 6 pravnih poslov prometa s kmetijskimi zemljišči ali gozdovi. Po dva vsako leto. Leta 2018 za 2,84 hektarja, leta 2019 za 5,63 hektarja in lani za 10,58 hektarja.

TABELA: Število odobritev prometa s kmetijskimi zemljišči in gozdom s tujci za obdobje od leta 2018 do 2020 (VIR: UE Ptuj)

Z UE Ormož in UE Maribor sporočajo, da omenjena problematika pri njih ni tako pereča; kot dobro rešitev zanjo pa vidijo, da se v zadnjih nekaj letih kot kupec na ponudbe kmetijskih zemljišč v obmejnem pasu prijavlja Sklad. Z UE Lenart se na naša vprašanja niso odzvali.

Že po podatkih, ki so nam jih poslali iz štirih upravnih enot, je bilo v zadnjih letih s tujci skupaj sklenjenih  65 pravih poslov, in sicer za 89,4 hektarjev zemljišč.

Kmetijska zbornica in kmečki sindikat: skrajni čas za rešitve ali zadržki do Sklada

Prav v 23. členu ZKZ, kjer je govora o (strukturi) predkupnih upravičencih, se s predlogom novele zakona obetajo očitne spremembe. Pripravili so ga na kmetijskem ministrstvu in je sedaj v medresorskem usklajevanju (sledi obravnava Vlade RS in po rednem postopku še v Državnem zboru). Na ministrstvu pravijo, da so se za spremembe ZKZ odločili, ker je tako narekovala praksa, pri tem  pa so »…. sledili Razlagalnemu sporočilu Komisije o pridobivanju kmetijskih zemljišč in pravu Evropske unije (Uradni list Evropske unije 2017/C 350/5), ki pojasnjuje, kako lahko države članice EU regulirajo prodajo kmetijskih zemljišč.« V najboljšem primeru bo po teh evropskih izhodiščih novela ZKZ sprejeta jeseni letos.

V zbornici in v kmečkem sindikatu se vseskozi zavedajo resnosti problematike, zato je zaščita kmetijskih zemljišč v obmejnem pasu nujna. Ta da je pereča tudi na Primorskem, Dolenjskem in še kje. Če bi bil denimo Sklad pri predkupnih upravičencih že doslej uvrščen na višje mesto, so oboji prepričani, da ne bi bilo zagotovila, da bi Sklad kupoval prosto zemljo v obmejnem pasu pod kakršno koli ceno. Če pa bi denimo tu kupoval po mnogo višji ceni,  bi z njo porušil ustaljeno ponujeno ceno v drugih območjih. Obstajala pa da je tudi nevarnost, da bi Sklad postal nepremičninska agencija.

V javni predstavitvi vsebine novele ZKZ je kmečki sindikat predlagal takšen spremenjeni vrstni red, ki »… bi na vse pretege ščitil kmetijsko zemjo in slovensega kmet. Osnova za  prednostni nakup je v noveli kmetijsko zavarovanje. Tako do kmetijskih zemljišč prvenstveno ne morejo  priti ne tujci, ne premožni posamezniki, ki uporabljajo kmetijska zemljišča za investicijske namene.«  Predlagali so tudi,  naj bi država 10-kilometrski obmejni pas razglasila kot strateški za obrambo suverenosti Slovenije in naj bi soglasje k prometu nepremičnin v tem pasu podajalo tudi obrambno ministrstvo. 

»Podpiramo ustanovitev inštitucije (kot v Franciji), sestavljene iz različnih predstavnikov  in države, ki bi preverjala pogoje prodaje in ugotavljala špekulacije (višje cene kot so realno). V tem primeru bi moral biti velik delež kupnine odveden preko davka. Zbrana sredstava pa bi se namenila za urejanje kmetijskih zemljišč, komasacije…..«

Vseskozi je pri tej problematiki aktivna tudi KGZS. Že leta 2011, ko je bilo povečano zanimanje po nakupih nepremičnin s strani tujcev na Krasu, je slovenska vlada na področju zaščite kmetijskih zemljišč v državi sprejela 13 ukrepov. Zbornica je tedaj opozarjala, da to ne bo dovolj, kar se je kasneje potrdilo. Opozorila na problematiko in konkretne rešitve so bile s strani KGZS na kmetijsko ministrstvo podane tudi leta 2017 in leto pred tem, ko je ministrstvo predlagalo spremembo ZKZ. Po njej bi Sklad uvrstili na drugo mesto predkupnih upravičencev. Na zbornici so menili, da bi ministrstvo ali država morala določiti, katera so za državo »strateško pomembna območja«. In na katerih bi imel Sklad za solastnikom predkupno pravico.

»KGZS ni bila proti uvrstitvi Sklada na drugo mesto; pač pa samo, da se to uveljavi le v obmejnem, 10-kilometrskem pasu. Pa še to ob zagotovitvi finančnih sredstev za nakupe zemljišč v proračunu. Vedeti je treba, da bi takšna sprememba povzročila drastičen skok cen kmetijskih zemljišč na teh območjih.«

KGZS je večkrat predlagala različne možnosti za omejitev nakupov s strani tujcev. Kot na primer, da država z ugodnimi posojili ali pa drugimi mehanizmi pomaga kmetom pri nakupu zemljišč v obmejnem pasu, ali pa, da se razmisli o možnosti vpisa predkupne pravice države.

Po mnenju KGZS so to območja, v katerem pa bi država »… obvezno morala uveljaviti predkupno pravico, ne samo imeti možnost jo uveljavljati. Predkupno pravico bi Sklad moral imeti tudi znotraj državnih kompleksov kmetijskih zemljišč.«

»Stališča, ki jih je KGZS imela do tega vprašanja pred petimi leti, se do danes niso spremenila. Ker je ZKZ v javni obravnavi, pred dnevi smo dobili njegov predlog, bomo predlagali, kot je navedeno zgoraj. Še zlasti, da mora dati k izjemam pri nakupu soglasje Vlada RS ali pristojno ministrstvo.«

K rešitvi problematike, ki pa ni samo stvar kmetijskega ministrstva, pač pa tudi Vlada RS, bi se moralo pristopiti takoj. »Zmotno bi bilo mnenje, da bi zgolj premik Sklada na drugo mesto predkupnih upravičencev rešil problem prodaje slovenske kmetijske zemlje tujcem.«

—