Za državno zemljo je zakupnina 150 €/ha, zasebniki lastniki bi radi zanjo tudi nekajkrat več.

Leto se je izteklo in zakupniki so zakupnino lastnikom kmetijskih zemljišč, ki jih ti iz različnih razlogov dajejo v zakup (najem), že plačali. Višina le-te je področje, kjer obe strani nista nikoli zadovoljni in kar je za eno stran preveč, je za drugo premalo. Ali so pri nas zakupnine previsoke ali prenizke,  je relativno, so prepričani poznavalci.

Uradnega podatka, koliko kmetijskih zemljišč v Slovenji je predmet zakupnega razmerja ni, saj je manj kot 10 % vsega zakupa sodno overjenega, ostali zakupi so ustno dogovorjeni. Po nekaterih ocenah sogovornikov je na najbolj kmetijskih območjih vsaj polovica vseh zemljišč v zakupu, kar potrjuje, da je to področje v kmetijstvu absolutno najpomembnejša kategorija.

Državna zemlja

Podatke smo dobili od Sklada kmetijskih zemljišč in gozdov RS (Sklad), ki upravlja z zemljišči v državni lasti. V nadaljevanju se vsi njihovi podatki nanašajo na 31. 12. 2022.

Sklad je imel tedaj v upravljanju 73.220 hektarjev vseh zemljišč, od tega je bilo 61.394 hektarjev kmetijskih. Od slednjega je bilo največ, 26.730 hektarjev njiv (15 % vseh njiv v državi, ki jih je po podatkih Sklada skupaj 178.500 hektarjev), ostalo so bili trajni travniki (17.775 ha), vinogradi (3.772 ha), intenzivni sadovnjaki (994 ha), hmeljišča (981 ha), …

Delež površin kmetijskih zemljišč v upravljanju Sklada glede na vsa kmetijska zemljišča na območju Slovenije znaša 9 %, od tega je oddanih v zakup 7,86 %.

Zakup

Sklad je z nekaj več kot 17.200  pogodbami imel  oddanih 54.149 hektarjev kmetijskih zemljišč, kar pomeni, da je njihova statistična povprečna velikost znašala dobre 3 hektarje.

Fizične osebe so imele sklenjenih 16.534 zakupnih pogodb za skupno 32.333 hektarjev (2,0 hektarja na osebo), ostalo pravne osebe. 15 največjih iz teh vrst je imelo v zakupu 16.600 hektarjev, to je 1.107 hektarjev na osebo. Vsa zakupljene površine fizičnih oseb so bile kmetijska zemljišča, 547 pravnih oseb pa je imelo v zakupu 21.276 hektarjev kmetijskih zemljišč (38,9 hektarja na osebo). Kdo so največji zakupniki Skladove zemlje med fizičnimi  osebami, nam zaradi varstva osebnih podatkov ni uspelo izvedeti, dobili smo le kraj pošte njihovega stalnega naslova. V veliki večini gre za zakupe trajnih travnikov.

Fizična osebe imajo v zakupu 60 % vseh Skladovih zemljišč, pravne osebe pa 40 %.

Petnajst največjih zakupnikov fizičnih oseb  (Vir: Vir: Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov RS)

Višina zakupnine

Se med lastniki kmetijskih zemljišč s strani fizičnih oseb občutno razlikuje in se na hektar njivskih  površin giba od 200 evrov navzgor.

Po podatkih Sklada (glede za povprečje v zakup oddanih vseh kmetijskih zemljišč, ne glede na namen uporabe – vrt, njiva, travnik, pašnik, sadovnjak, vinograd,…in razred) je povprečna obračunana letna zakupnina na hektar v letu 2022 znašala 146,6 evra, leta 2021 pa 116 evrov. »Cenik zakupnin za leto 2022 je bil sicer nominalno enak kot letu 2021, pri čemer v letu 2022 ni bilo nobenih zakonsko znižanj zakupnine, kot je bil to primer za leto 2021 (Covid-19, spomladanska pozeba 2021,« so poudarili v Skladu.

Z vidika cene nakupa kmetijske zemlje je zakupnina nizka; glede na (lansko) letno realizacijo v kmetijstvu pa je le-ta visoka.

Cenik zakupnin za kmetijska zemljišča za leto 2024 Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov RS

Na našo pripombo, da uradni cenik zakupnin za kmetijska zemljišča ne sledi inflaciji, saj je cenik običajno nekaj let nespremenjen (tako je bil povsem enak med leti 2020, 2021 in 2022; za leto 2024 pa je enak lanskemu), so na Skladu poudarili, da njihov ustanovitelj preuči ekonomska gibanja in zatem Sklad preko svojih članov organov upravljanja poda generalno usmeritev o medletnem spreminjanju višine zakupnine.

Tona pšenice za zakup

Orientacijska cena, koliko bodo zakupniki plačali fizičnim osebam kot lastnikom zemlje ali zakupodajalcem, je uradni letni cenik Sklada. Kot nam je potrdil tudi Franc Küčan, drugi kmečki sindikalist, pa že od nekdaj velja, da je nepisano pravilo za to povprečna odkupna cena tone pšenice, dosežena v posameznem letu. A je takoj dodal, da v letu 2022, ko je pšenica po toni dosegla rekordne vrednosti, temu zakupnina ni sledila. Seveda tudi zasebna zakupnina pavšalno ne dosega enako ceno za vse kategorije zemlje, pač pa so precejšnja odstopanja glede na njihovo kakovost, velikost in lokacijo.

*ocena

Zakupnine in pšenica 1991-2024 (VIR: SKZ, SURS)

Kmetijski svetovalec KGZ Ptuj Ivan Brodnjak je ocenil, da se običajno višina zakupnine v Spodnjem Podravju giba od 220 do 250 €/h, seveda pa navzgor obstajajo tudi izjeme. Na obrobju Koroške, kjer zemlje za pridelavo osnovne energijske krme kot koruze ni, znaša celo 500 € in več. Od 220 do 250 €/ha je povprečna zakupnina tudi v Pomurju, na območju Ščavniške doline pa zaradi velikega povpraševanja po zemlji ta znaša od 400 do 600 €/h; smo pa tam zabeležili tudi primer, ko je lastnica zemlje hotela na hektar za zakupnino znesek osnovnega plačila, povečan za ukrepe kmetijske politike + 300 evrov, torej skupaj blizu 1.000 evrov.

Mirko Kosi iz Dobrave pri Ormožu pa je pojasnil, da ponekod na njihovem območju lastniki zemlje zakupnin sploh ne zahtevajo, saj so veseli, da je zemlja obdelana in se na ta način ohranja njena kondicija.

Status quo pri Skladovi zemlji

Vsi so potrdili, da je do novih zakupnih površin v lasti Sklada praktično nemogoče priti in da so vsa zemljišča, v katerimi upravlja, predmet dolgoročnih zakupnih pogodb.

40 let za oljčnike in nasade orehov

30 let za vinograde

25 let za sadovnjake ali hmeljišča

15 let za hitrorastoče listavce

10 let za zemljišča za druge kmetijske namene (njive, trajne travnike)

trajajo (obnovljive) zakupne pogodbe pri Skladu.

Zakupne pogodbe se avtomatsko podaljšujejo. »Če nobena od pogodbenih strank najmanj 6 mesecev pred njenim iztekom  le-te pisno ne odpove, se šteje, da je dotedanja zakupna pogodba podaljšana za prvotno dogovorjeno dobo«, so nam potrdili na Skladu.

Štefan Kranjec iz Martjancev, ki na družinski kmetiji skupaj obdeluje več kot 80 hektarjev njiv, ima v zakupu le 20 hektarjev, ostalo so lastne površine. Je namreč med redkimi, ki se je odločil za načrtni nakup kmetijskih zemljišč, trenutno po ceni od 25.000 do 30.000 evrov za hektar. Dodal je, da imajo od Sklada v zakupu le 0,5 hektarja površin. »Država se mora odločiti, v kakšne smer hočemo v Sloveniji razvijati kmetije«, je poudaril, in opozoril, da že mali lastniški deleži znotraj njivskih kompleksov omogočajo ugodnosti pri nakupu ali zakupu.

Da je lažje pri zakupu priti do trajnih nasadov (vinogradov), se strinja tudi Kosi, kjer imajo od Sklada v zakupu 6,5 hektarjev površin, to je približno polovica vsega zakupa na kmetiji, sicer imajo Kosijevi v zakupu 1/3 vseh kmetijskih površin, ki jih obdelujejo.

Čeprav se povprečne odkupne cene hektarja njiv gibajo 3 €/m² in več, so tudi na eni največjih poljedelskih kmetij v državi – Cigütovi iz Noršincev pri Murski Soboti, ubrali politiko postopnega nakupa kmetijskih zemljišč. Štefan Cigüt ml. pravi, da imajo od nekaj več kot 400 hektarje, ki jih obvladujejo,  v zakupu 180 hektarjev, od tega 150 hektarjev od fizičnih oseb in 30 hektarjev od Sklada. Tudi sam poudarja, da bi morali biti potencialni novi zakupniki s strani fizičnih oseb najmanj kmečko zavarovani. Zakupnik pa po njegovem ne bi smeli biti zgolj poljedelske kmetije, pač pa mešane z živinorejo oziroma take, ki ustvarja večjo dodano vrednost. Na leto okrog 10.000 m3 hlevskega gnoja, ki ga (pri)dobijo s pitanjem 1.200 govedi, namreč omogoči, da je njihova zemlja v odlični kondiciji.

Z nami je delil nenavadno izkušnjo, ko ni uspel pri zakupu Skladove zemlje, ki je bila sosednja od tiste, ki jo  obdelujejo in je v lasti njegovega oče, kot potencialni zakupnik nove pa se je prijavil on kot nosilec kmetije. Da visoke cene zemlje ne prenesejo vložkov v njene nakupe, pa je prepričan Franc Vitez iz Tešanovcev. Na poljedelski kmetiji obdelujejo 90 hektarjev, od tega imajo lastne 20 hektarjev. 3,5 hektarja imajo v zakupu od Sklada, ostalo pa od fizičnih oseb.

Kmetijska zemlja je pri tistih, ki jim kmetijstvo ne pomeni osnovne dejavnosti, a imajo denar, še vedno predmet špekulativnih nakupov. Za marsikoga je zemlja dolgoročna strateška naložba.

Zakupniki kot pravne osebe

Kot smo že omenili so leta 2022 imele pravne osebe sklenjenih 547 zakupnih pogodb za 21.276 hektarjev kmetijskih zemljišč oziroma v povprečju 38,9 hektarja. Branko Virag direktor Panvite Kmetijstvo kot drugi največji zakupnik Skladove zemlje v državi, pravi, da je okrog 170 € visoka zakupnina na hektar za njih zelo velik strošek. Za zakupnine  na leto brez davka odštejejo nekaj več kot 600.000 evrov, to pa je glede na lansko realizacijo, pravi, prevelika obremenitev. Tako so lani skoraj 20 % vrednosti realizacije namenili za zakupnine. Dodal je še, da je letna obremenitev kmetijskih gospodarskih družb v primerjavi s kmetijami v smislu plačila davkov in prispevkov vsaj 5-kratna, veliko pa bi lahko povedal tudi glede prispevkov različnih kategorij zakupnikov na dvig samooskrbe. »Subvencije kot osnovno plačilo na hektar bi morala biti tržna kategorija in ne socialna, pa tudi odbitkov za osnovne ukrepe kmetijske politike glede na količino zemlje v obdelavi ne bi smelo biti. «

Panvita skupaj obdeluje okrog 3.600 hektarjev kmetijskih zemljišč, od tega jih ima od Sklada v dolgoročnem zakupu 3.036 hektarjev, okrog 100 hektarjev jih ima v zakupu od fizičnih oseb, nekaj več kot 400 hektarjev pa je v njihovi lasti.

Glede na vprašanje, ali so zakupnine previsoke ali prenizke pa na Kmetijski gozdarski zbornici Slovenije (KGZS) pravijo, da je to odvisno od primera do primera. »Na KGZS si želimo, da bi Sklad s svojo politiko spodbujal racionalno rabo kmetijskih zemljišč s ciljem čim večje pridelave hrane.« Da bi lahko do zakupa več državne zemlje prišli mladi prevzemniki in perspektivne živinorejske kmetije, ki se zaradi pomanjkanja zemlje čutijo utesnjenost v razvoju, Anton Medved, predsednik Sindikata kmetov Slovenije vidi v uvedbi kapice do katere bi lahko  državno zemljo obvladovali Skladovi zakupniki in to pobudo bodo vložili na ustrezne naslove.

(2.059 hektarjev ima v zakupu tudi KG Lendava, ki pa so zaradi odpovedi zakupne pogodbe predmet sodnega spora.)

Deset po površini največjih zakupnikov s strani pravnih oseb (Vir: Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov RS)