Zanimiva je predstavitev in analiza podatkov nepremičninskega trga, ki jih vrsto let zbira, obdeluje in  objavlja Geodetska uprava Republike Slovenije (GURS).

Štajerska ima največ hektarjev

35 % površine je v Slovenji po namenski rabi evidentiranih kot kmetijskih. Več kot 80 % jih je v lasti fizičnih oseb. GURS v tem smislu državo deli  13 tržno analitičnih območij (TAO); zaradi realnejšega prikazovanja podatkov glede na teren ter naravnih in demografskih dejavnikov, pa se ta delijo še na lokalna analitična območja (LAO).

Površina kmetijskih zemljišč (po zemljiškem katastru 31. 12. 2020) (Vir: GURS)

Največja gostota obdelovalne zemlje je v Prekmurju, ki je po tem najbolj agrarno območje v državi; najmanjša v Alpskem območju.

Najbolj živahno na najbolj kmetijskih območjih

Kazalnik živahnosti trga kmetijskih zemljišč po tržnih območjih je delež prodanih površin glede na fond, s katerim območja razpolagajo.

V prvih petih tržnih analitičnih območjih (Štajersko območje, Dolenjsko območje in Bela krajina, Savinjsko območje, Osrednjeslovensko območje in Prekmurje), pravijo na GURS, se nahaja čez 60 odstotkov vseh kmetijskih površin. Zato jih opredeljujemo kot »kmetijska območja« države. Prav v njih vsako leto opravimo skoraj dve tretjini vsega prometa s kmetijskimi zemljišči.

Najmanj dejaven je trg kmetijskih zemljišč na Koroškem in v Primorju. V slednjem je z dobrimi 14.400 hektarji fond kmetijskih zemljišč najmanjši.

Promet s kmetijskimi zemljišči, 2022 (Vir: GURS)

Predlani je v 8.691 prodajah lastnika zamenjalo 4.729 hektarjev, leta 2020 pa v 8.124 prodajah 4.279 hektarjev.  

Po čem so kmetijska zemljišča?

Cene so po različnih analitičnih območjih različne, najbolj pa na višino vplivajo naravni in demografski dejavniki, mikroklima, konfiguracija terena, kakovost prsti, gostota poseljenosti,… Občutne razlike v ceni so lahko tudi med posameznimi lokalnimi analitičnimi območji znotraj enega tržno analitičnega območja.

Na območjih, kjer so kmetijska zemljišča praviloma najdražja, so bile lani cene zemljišč več kot petkrat višje kot na območjih, kjer so bila najcenejša.

Praviloma so cene kmetijskih zemljišč najvišje na Primorskem. Poleg ugodne klime, ki omogoča razvoj intenzivnih kmetijskih panog kot sta vrtnarstvo in sadjarstvo, so tam razlog za visoke cene tudi pogosti špekulativni nakupi kmetijskih zemljišč za druge namene, ter na splošno visoke cene nepremičnin na priobalnem področju. Lani se je ta cena na podlagi podatkov iz 70 pravnih poslov gibala med 4,01 in 8,36 evri za kvadratnih metrih ali v povprečju za kvadrat 6,24 evra.

Na ravni države je bila lani srednja cena kmetijskih zemljišč brez trajnih nasadov 1,80 €/m2.  

Srednja velikost prodanih zemljišč je znašala 3.300 kvadratnih metrov oziroma 100 kvadratnih metrov manj kot leto prej.

Kot zanimivost. lani je GURS največjo prodajo kmetijskih zemljišč evidentirali v okolici Kranja, kjer je bilo za okoli 420.000 evrov oziroma 11 €/m2 prodano okoli 3,8 hektarov veliko, prvovrstno kmetijsko zemljišče.

Tradicionalno zanimiva okolica Ljubljane

Med petimi analitičnimi območji, ki smo jih opredelili kot kmetijska, so bile lani cene kmetijskih zemljišč najvišje na Osrednjeslovenskem območju. Razlog:  bližine glavnega mesta, ki predstavlja največji trg za kmetijske proizvode, visokih cen nepremičnin na tem območju na splošno in tudi špekulativnih nakupov. Srednja cena iz podatkov 121 prodaj je lani znašala slabih 3,08 €/m2 oziroma okoli 60 centov več kot leto prej, večina zemljišč pa je bila prodana v razponu od 1,69 do 5,17 €/m2.

Na drugem mestu po cenah kmetijskih zemljišč med kmetijskimi analitičnimi območji, je bilo lani Savinjsko območje. Srednja cena je bila 2,50 €/m2 oziroma okoli 40 centov več kot leto prej, večina zemljišč 188 prodaj pa je bila prodana po ceni od 1,53 do 3,50 €/m2.

Nad slovenskim povprečjem so bile leta 2022 še cene kmetijskih zemljišč na Štajerskem območju. Srednja cena je bila 2,00 €/m2, kar je približno toliko kot leto prej. Povprečna cena kmetijska zemlja v lokalnem območju Slovenske gorice je bila takrat za kvadratni meter 1,80 evra, za Spodnjo Dravsko dolino 2 evra in za Haloze 1,24 evra. 

Cene kmetijskih zemljišč v analitičnem območju Prekmurje so bile tudi lani pod slovenskim povprečjem. Po podatkih 447 prodaj je bila povprečna dosežena cena 1,42 €/m2 oziroma okoli 20 centov več kot leto prej. Večina zemljišč pa je bila prodana po ceni od 1,01 do 1,85 €/m2 (za lokalno območje Prekmurje »nižina« od 1,40 do 2,14 evra, za Prekmurje »gričevje« od 0,98 do 1,30 evra).

Najnižje med »kmetijskimi« območji« so bile lani cene kmetijskih zemljišč na območju Dolenjsko območje in Bela Krajina, kjer je srednja cena 450 prodaj znašala 1,30 €/m2 oziroma 10 centov več kot leta 2021. Večina zemljišč je bila prodana po ceni od 1,00 do 2,00 €/m2.

Občutna rast cen

Cene kmetijskih zemljišč so se leta 2022 v primerjavi z letom 2021 v povprečju zvišale za 11 odstotkov, v primerjavi z letom 2015 pa kar za 47 odstotkov.

V enem letu so cene zemljišč najbolj zrasle v Prekmurju (18 %) in na Notranjskem (16 %). Na ostalih območjih iz »top 5« kmetijskih območij pa rast cen ni bila tako izrazita, na Štajerskem in Savinskem območju vsega 4-odstotna.

Kot ugotavljajo na geodetski upravi, pa je v Sloveniji že od obrata cen nepremičnin (od leta 2015) pri kmetijskih zemljiščih prisoten trend rasti cen. Sprva je bil s 5-odstotno rastjo (2017:2015), v koronskem obdobju pa je bila rast že 32-odstotna, lani pa že 47-odstotna.

Nadpovprečna rast cen kmetijskih zemljišč v zadnjih letih je značilna tudi za najbolj kmetijska območja. Najbolj izstopa Prekmurje, kjer je bila kmetijska zemlja – glede na njeno kakovost in v primerjavi z ostalimi območji – podcenjena. Tu je cena kmetijskih zemljišč od leta 2015 zrasla za več kot 80 odstotkov.

Rast cen kmetijskih zemljišč za leto 2022 in za obdobje 2015-2022 (Vir: GURS)