Kot smo poročali, se je po pristopu naše države v EU na področju trga nepremičnin v Sloveniji korenito spremenilo. Zaradi našega zelo liberalne politike so spremembe najbolj vidne v obmejnem, 10-kilometrskem pasu, ki po površini predstavlja skoraj 1/3 območja Slovenije. Pa tudi v notranjosti države.

Bogati tujci, ki so z visokimi ponujenimi – ali pa s prodajalcem vnaprej dogovorjenimi kupninami povsem porušili pri nas veljavni cenovni trg z nepremičninami, lahko na podlagi 68. člena Ustave Republike Slovenije pridobivajo lastninsko pravico na nepremičninah pod pogoji, ki jih določa zakon ali mednarodna pogodba, ki jo ratificira državni zbor.

Do pristopa Slovenije v EU so morali tujci za nakup nepremičnine izpolnjevati dva pogoja: triletno neprekinjeno stalno bivanje v Sloveniji ter pridobitev upravne odločbe o ugotovitvi vzajemnosti.

Z začetkom uveljavitve našega pridružitvenega sporazuma k EU (1. februarja 2003) je za državljane držav članic Unije prvi pogoj prenehal veljati. Od slovenskega članstva v EU (1. maja 2004) pa je zanje dostop do nepremičnin v Sloveniji  prost. Še več: pri pridobivanju nepremičnin so izenačeni z našimi državljani.

Slovenija ob pristopu v Unijo ni sprejela nobenih izjem in prehodnih obdobij glede prostega pretoka kapitala na področju nepremičnin

Kako ščitijo svojo zemljo naši sosedje?

Na ministrstvu za zunanje zadeve (MZZ) pojasnjujejo, da se je Hrvaški 7-letno prehodno obdobje, ki si jo naša južna soseda izborila v svoji pristopni pogodbi k EU, za prodajo kmetijskih zemljišč tujcem res izteklo s 1. julijem 2020 (Hrvaška je članica EU od 1. julija 2013). A njihova pristopna pogodba dopušča možnost podaljšanja tega obdobja za nadaljnja tri leta. Kot pravijo na MZZ, »… je hrvaško kmetijsko ministrstvo pred iztekom omenjenega roka zaprosilo za podaljšanje moratorija na prodajo kmetijskih zemljišč tujcem z obrazložitvijo, da še vedno obstajajo razlogi, zaradi katerih je bil uveden moratorij.« Po 30. juniju 2023 bo nakup sproščen tudi za tujce, saj podaljšanje moratorija Hrvaška več ne more uveljaviti.

     
Na Madžarskem in v Avstrij je že sedaj v primeru nakupa nepremičnin status državljanov EU izenačen s statusom madžarskih ali avstrijskih državljanov, zato ni posebnih omejitev. A dejansko vendarle so. In to velike.

Na Madžarskem lahko fizična oseba iz države, članice EU, kupi kmetijo le do velikosti 1 hektarja. Vendar mora pred tem pridobiti dovoljenje lokalnega odbora za kmetijstvo. »Del tega postopka je tudi predkupna pravica, ki jo imajo osebe, ki se primarno ukvarjajo s kmetijsko dejavnostjo – kmetje. V primeru nakupa kmetije s strani fizične osebe, 5 let po nakupu zemljišča to ni dovoljeno oddajati v najem ali mu spremeniti namembnosti. Ravno tako je treba 5 let vzdrževati kmetijske površine.« Nakup kmetije nad en hektar pa je dovoljen samo kmetovalcem, ki se primarno ukvarjajo s kmetijsko dejavnostjo, pojasnjujejo. To morajo ti dokazati na podlagi izobrazbe in dejanskega opravljanja dejavnosti v zadnjih treh letih.

Pri nakupu kmetijskih nepremičnin v Avstriji, pravijo na MZZ, pa je ne glede na državljanstvo kupca predhodno potrebno dovoljenje pristojnega deželnega organa. Merila za izdajo tega dokumenta pa se glede na posamezne zvezne dežele razlikujejo.

Več kot 60 % letnih nakupov zemljišč Sklada je v obmejnem pasu

Po podatkih Sklada kmetijskih zemljišč in gozdov RS (Sklad), ki je na dan 31. decembra 2020 skupaj upravljal s 60.500 ha državnimi kmetijskih zemljišč – 43,2 % ali 26.006 hektarjev je bilo njiv, 29 % trajnih travnikov (17.480 ha), 6,3 % (3.814 ha) vinogradov,… Vseh zemljišč v upravljanju Sklada pa je bilo 72. 235 hektarjev. Kot zagotavljajo pristojni, se Sklad za nakup prostih zemljišč v obmejnem pasu vsako leto trudi po svojih najboljših močeh.

Po informacijah Martina Brusa, na Skladu vodje Sektorja za kmetijstvo, redno spremljajo vse objave ponudb upravnih enot za prodajo kmetijskih zemljišč in tudi objave sodišč za prodajo kmetijskih zemljišč, večjih od 0,5 hektarja, in kmetij na dražbah. S posebno pozornostjo pa tudi ponudbe za prodajo zemljišč v obmejnem pasu. 

Kljub temu, da je po veljavnem ZKZ kot prednostni upravičenec pri nakupu prodajanega zemljišča Sklad šele na 6. mest, na letnih ravneh njegovi deleži od celotnih nakupov na obmejni pas zadnja leta odpade  tudi 60 % in več, vrednostno pa delež odkupljenih zemljišč ob meji vsako leto za to inštitucijo predstavlja okrog polovico vseh porabljenih sredstev za ta namen.

»Nakupe v obmejnem pasu ne vodimo posebej za posamezne meje s sosednjimi državam,« dodaja Irena Majcen, direktorica Sklada, zato ni znano, koliko hektarjev posamezno leto v obmejnem pasu katere sosednje države odkupijo. Majcnova se strinjam s tistimi, ki si želijo, da bi se na Skladovo zemljo uvedla ” KAPICA”. »Torej omejitev, da bi eno kmetijsko gospodarstvo imelo omejeno količino državnih zemljišč v obdelavi. S tem ukrepom bi lahko do dodatnih zemljišč prišle tudi kmetije, ki sedaj zaradi različnih razlogov do dodatnih zemljišč po Zakonu o kmetijskih zemljiščih nimajo dostopa.

Med leti 2014-2020 je Sklad odkupil 3.452,01 ha zemljišč v skupni vrednosti slabih 39,62 milijona evrov; od tega je 1.825 hektarjev  odpadlo v 10-kilometrski obmejni pas. Ob kateri meji – z Avstrijo, Italijo, Hrvaško ali Madžarsko, in koliko hektarjev ob določeni, ni podatka.

Ker se povprečna Skladova odkupna cena na m2 v pasu ob meji giba od 1,15 do 1,83 evra, dvomimo, da gre za posle ob meji z Avstrijo. Po razpoložljivih podatkih tam prodajalci za svoja zemljišča namreč iztržijo vsaj enkrat več.

*Prenos državnih gozdov se je s Sklada na družbo SiDG preneslo po stanju 01. 07. 2016, kar pomeni, da poslej Sklad ni več odkupoval gozdov, pač pa samo kmetijska zemljišča.

TABELA: Promet z zemljišč Sklada v letih 2014-2020 (VIR: Sklad)

Po novem bodo v ospredju lokalno in razvojno usmerjene kmetije

Prav v 23. členu ZKZ, kjer je govora o predkupnih upravičencih, se z novelo obetajo očitne spremembe.

V veljavnem ZKZ je po 23. članu uradni vrstni red predkupnih upravičencev pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije (razen, če ni z drugimi zakoni določeno drugače):

1. solastnik;

1. kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj;
2. zakupnik zemljišča, ki je naprodaj;
3. drug kmet;
4. kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti;

6. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije.

Za spremembo in dopolnitev ZKZ, ki so ga pripravili na kmetijskem ministrstvu in je sedaj v medresorskem usklajevanju (sledi obravnava Vlade RS in po rednem postopku še v Državnem zboru) –  predlagatelj pravi, da so »…. pri pripravi zakonodajnih rešitev sledili Razlagalnemu sporočilu Komisije o pridobivanju kmetijskih zemljišč in pravu Evropske unije (Uradni list Evropske unije 2017/C 350/5), ki pojasnjuje, kako lahko države članice Evropske unije regulirajo prodajo kmetijskih zemljišč. «Kot smo že pisali, je v najboljšem primeru pričakovati, da bo novela ZKZ sprejeta jeseni letos.

Za spremembe so se na ministrstvu odločili, krt je tako narekovala praksa.

Poleg predvidenih sprememb pri prednostnem vrstnem redu pri nakupu kmetijskih zemljišč je namreč predvidenih še precej drugih sprememb na področju varstva in upravljanja kmetijskih zemljišč, pri prometu in zakupu kmetijskih zemljišč ter pri agrarnih operacijah (komasacije, namakanje in osuševanje).

V OKVIR:

Po predlogu sprememb 23. člena ZKZ bo vrsti red predkupnih upravičencev: 

1. solastnik
2. mejaš zemljišča, in je v skladu z zakonom, ki ureja kmetijstvo, vsaj pet let nosilec kmetijskega gospodarstva (KMG), ima v upravljanju od 5 do 100 primerljivih kmetijskih površin (PKP) in ima stalno prebivališče ali sedežem v isti ali sosednji občini,  kjer se zemljišče prodaja,
3. zakupnik zemljišča s pogoji iz točke 2,
4. nosilec KMG s pogoji iz točke 2 in je star od 18 do vključno 40 let,
5. nosilec ali namestnik nosilca KMG s pogoji iz točke 2 in je vsaj eno leto obvezno ali prostovoljno pokojninsko, invalidsko in zdravstveno zavarovan iz kmetijstva,
6. nosilec KMG s pogoji iz točke 2,
7. nosilec KMG s pogoji iz točke 2 brez omejitve površin pri upravljanju PKP,
8. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije,
9. nosilec KMG v skladu z zakonom, ki ureja kmetijstvo.

Če je predkupni upravičenec iz prejšnjega odstavka samostojni podjetnik posameznik ali pravna oseba, mora biti registriran za opravljanje kmetijske dejavnosti in mora z opravljanjem kmetijske dejavnosti, vključno s prihodki iz naslova ukrepov kmetijske politike in s prihodki iz naslova državnih pomoči, v preteklem letu doseči najmanj 60 odstotkov svojega letnega prihodka, pri čemer mora ta biti večji od 30.000 eurov.

 »S predlogom Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o kmetijskih zemljiščih se pri nakupu kmetijskih zemljišč daje prednost lokalnim in razvojno sposobnim kmetijskim gospodarstvom. Če nihče izmed predkupnih upravičencev ne uveljavlja predkupne pravice, lahko prodajalec proda kmetijsko zemljišče komurkoli.«

V treh letih tujcem 344 hektarjev

Z naslovov večine upravnih enot (UE), ki krajevno pristojne v SV Sloveniji teritorialno mejijo na sosednje države – Pesnica, Gornja Radgona, Murska Sobota, Lendava, Ljutomer in Ptuj (ni bilo odgovora iz Lenart in Ormož), so nam sicer poročili, da evidence o odobrenih pravnih poslih – niti po državljanstvu oziroma po stalnem prebivališču, niti namembnosti zemljišč, ne vodijo.  Spodaj navedena dejstva potrjujejo, da temu povsem ni tako.

So nam pa s kmetijskega ministrstva sporočilo, da so za potrebe prenove kmetijske zemljiške politike februarja 2016 te zaprosili za podatke o odobrenih pravnih poslih v letih 2013-2015, in sicer posebej za posle, sklenjene s slovenskimi državljani, in posebej za posle, sklenjene s tujimi državljani. V preglednicah, ki jih objavljamo v nadaljevanju, so vključili parcele, ki so po namenski rabi v celoti kmetijsko zemljišče in so bili pravni posli sklenjeni s tujimi državljani.  

Žal do takšnega celostnega pregleda nakupa ne zemljišč s strani tujcev pred letom 2013 in po letu 2015 ni mogoče priti.

TABELA: Pravni posli kmetijskih zemljišč, sklenjeni s tujimi državljani, v letih 2013 -2015, Slovenija (VIR: MKGP)